Een baksteen in de maag ...

Vennootschap of privé?

Een eerste vraag die de kop opsteekt is wie het onroerend goed zal aankopen: uzelf persoonlijk, of uw (nieuwe) vennootschap. Beide opties hebben hun voor- en nadelen, maar vaak is het een gevoelsmatige keuze die gemaakt wordt. Niet iedereen kan even goed overweg met de abstractie dat een vennootschap eigenaar is van een gebouw en niet hij- of zijzelf.
 

Naast het persoonlijk aspect, zijn er een aantal vragen die de balans naar de ene of naar de andere kant doen overhellen: is het de bedoeling om het onroerend goed aan te houden, of om het opnieuw door te verkopen (via vennootschap wordt men belast op gerealiseerde meerwaarde, privé niet), is het te beschouwen als een investering (wat is het rendement en hoe worden huuropbrengsten belast), of zal het goed door u zelf worden gebruikt: beroepsmatig of privé (aanrekening voordeel alle aard)?
 

Wat uiteindelijk vaak de doorslag zal geven is de ‘terugbetalingscapaciteit’. Ook al is de rente laag, de bank zal maandelijks een terugbetaling willen van het geleende kapitaal. In die optiek is een investering vanuit een vennootschap heel interessant: zij kan immers gaan investeren met de bruto-ontvangsten. Persoonlijk kan men enkel gaan investeren met netto middelen: er werd al personenbelasting of roerende voorheffing ingehouden. Een vennootschap heeft dus meer financiële armslag, op voorwaarde natuurlijk dat zij een regelmatig inkomen heeft en voldoende vrije cashflow.
 

Nieuwbouw of bestaand gebouw?

Zoals u wellicht weet worden nieuwe gebouwen verkocht met 21% BTW. Bestaande gebouwen worden verkocht onder het stelsel van de registratierechten (in Vlaanderen 10%). Deze keuze heeft dus een belangrijke impact op de portemonnee. Zeker als u weet dat de BTW meestal niet recupereerbaar is. Zo is de BTW op een nieuwbouw die aangewend wordt voor verhuring niet aftrekbaar. De BTW is enkel aftrekbaar als het gebouw gebruikt wordt om BTW-matige opbrengsten te genereren. . Het kan dus interessant zijn om bij de nieuwbouw te opteren voor een ‘onverdeeldheid’: vennootschap betaalt voor het beroepsgedeelte en privé draagt u de kosten voor het woongedeelte.
 

Vruchtgebruik?

Naast de aankoop door vennootschap of privé, of beiden samen, bestaan er nog andere technieken en combinaties, denk maar aan vruchtgebruik, erfpacht, recht van opstal, …
 

De bekendste hiervan is allicht het vruchtgebruik. In het verleden werd hiervan vaak gebruik gemaakt: een constructie van gesplitste aankoop waarbij de vennootschap het gebruiksrecht - voor bijvoorbeeld 25 jaar - kocht en privé men dan de zogenaamde ‘blote eigendom’ kocht. Na afloop van de 25 jaar werd men dan privé volle eigenaar, terwijl de vennootschap bijna de volle pot en vaak ook een ingrijpende renovatie had betaald. Het spreekt voor zich dat dergelijke constructies in het huidig fiscaal klimaat uit den boze zijn. Maar dit betekent niet dat het niet meer kan! Als men zich aan de regels houdt en zorgt voor een correcte waardering, berekening en onderbouwd dossier, zijn er wel nog mogelijkheden.
 

U merkt het: een investering in vastgoed is misschien een eenvoudige beslissing, maar voor de uitvoering ervan heeft u heel wat opties. En dan moet het kiezen en bezoeken nog beginnen.