Onroerend in onverdeeldheid met vennootschap

Waarover gaat het ?
Ook in heel wat vennootschappen wordt onroerend aangekocht. Een belangrijk item bij het nemen van de beslissing om een vastgoed al dan niet onder te brengen in de vennootschap is de omkeerbaarheid der dingen. Meer bepaald stelt zich de vraag of er vroeg of laat mogelijkheden zijn om het vastgoed op een fiscaalvriendelijke manier te onttrekken aan de vennootschap. In concreto spreken we dan over de aankoop in onverdeeldheid met de onderneming. De vennootschap koopt dan bijvoorbeeld 99% van het onroerend goed en de vennoot-natuurlijke persoon 1%. . Als op een later tijdstip het onroerend dan toch uit de vennootschap zou worden gehaald, kan dit in de praktijk aan het verdelingsrecht van 2,5% in plaats van het verkooprecht van 10% (tarieven van toepassing als het onroerend goed in Vlaanderen is gelegen , 12,5% als het onroerend goed elders in het land is gelegen).

De centrale diensten van de FOD Financiën blijken echter niet langer deze mening toegedaan.

Blijkens een recente beslissing menen ze dat de verkrijging van een vastgoed door een vennoot als gevolg van een uitonverdeeldheidtreding onder de toepassing valt van de artikelen 129 en 130, waarover onderstaand meer. Aangehaalde motivatie is  dat in deze artikelen uitdrukkelijk wordt verwezen naar verkrijgingen door een vennoot, ongeacht de wijze waarop deze verkrijging geschiedt.

Even technisch
Art. 109 Wetboek Registratierechten onderwerpt de afstand van onverdeelde delen in onroerende goederen onder mede-eigenaars aan het verdelingsrecht van 2,5%.   Art. 129 en 130 Wetboek Registratierechten onderwerpen de verkrijging van onroerende goederen door een vennoot uit de vennootschap echter aan het verkooprecht van 10% (weliswaar met een aantal specifieke uitzonderingen toegestaan voor de personenvennootschappen zoals de BVBA) Bijgevolg stelt zich de vraag welke hoedanigheid primeert: deze van mede-eigenaar of deze van vennoot?   Traditioneel werd aangenomen dat de hoedanigheid van mede-eigenaar primeert waardoor Art. 109 van het wetboek van toepassing is en de afstand van de onverdeelde delen aan 2,5% registratierechten kan gebeuren. Nu stelt de Administratie echter dat de artikelen 129 en 130 voorrang hebben daar deze artikelen specifieke uitzonderingsbepalingen zijn voor de verkrijging door vennoten, die afwijken van de algemene regel voor verdelingen.

Conclusie
Deze argumentatie en gewijzigd standpunt van de Centrale Administratie is echter zeer voor kritiek vatbaar. Vooreerst blijkt nergens uit de tekst van de wet dat de artikelen 129 en 130 de toepassing van het verdelingsrecht buitenspel zet. Voorts zijn de artikelen 129 en 130 in het wetboek van registratierechten ingeschreven vanuit de betrachting van de wetgever te voorkomen dat iemand onder de dekmantel van een vennootschap eigenaar wordt van een onroerend goed zonder het verkooprecht te betalen. Van enig bedrog in die zin is hoegenaamd geen sprake in geval een vennoot een vastgoed uit zijn vennootschap verkrijgt ingevolge een uitonverdeeldheidtreding onderhevig aan het verdelingsrecht van 2.5 %. Niet onbelangrijk hierbij is de essentiële voorwaarde dat de onverdeeldheid ab initio is, dus van bij de aankoop van het vastgoed in kwestie.

Eén en ander doet alsnog verhopen dat de Administratie haar standpunt bijstuurt.

Wordt ongetwijfeld vervolgd…..

Auteurs : Soenen Peter, Grammens Wim