Schenken van vastgoed

In Vlaanderen moet sedert 1 juli veel minder belasting worden betaald op de schenking van vastgoed. Dat is goed nieuws voor wie aan zijn (klein)kinderen schenkt. En een ware revolutie voor wie geen kroost heeft.

Of het nu een gezinswoning, een tweede verblijf of een investeringspand betreft, vastgoed is altijd moeilijk(er) geweest in het kader van een vermogensplanning. In tegenstelling tot cash kan het niet belastingvrij worden geschonken. Tot voor 1 juli was die belasting torenhoog, zeker als u schonk aan iemand met een beperkte of zonder familieband. De tarieven konden oplopen tot 80 procent. Het gevolg was dat schenken vaak geen optie was: het was fiscaal voordeliger het vastgoed te laten vererven en erfbelasting te betalen.
Of een schenking nu goedkoper is dan een erfenis, hangt af van de waarde van het goed, het aantal begunstigden en het aantal schenkers.

Wat verandert er voor de schenkingstarieven?
De tarieven worden verlaagd en vereenvoudigd. Ze blijven afhangen van de verwantschap tussen de schenker en de begiftigde, maar in plaats van vier categorieën zijn er voortaan twee. De laagste tarieven gelden voor schenkingen tussen (groot)ouders en (klein)kinderen - in het vakjargon de rechte lijn - en tussen partners. Onder de laatste groep vallen echtgenoten, wettelijke samenwoners en mits voorwaarden feitelijke samenwoners. Voor schenkingen aan anderen is het tarief hoger.

Samengevat komt dit neer op het volgende:

Schijven (€) 1 - 2 - 3 - 4 - 5

0 - 150.000,00
3% - 3% - 10% - 9% - 2%
150.000,01 - 250.000,00
9% - 6% - 20% - 17% - /
250.000,01 - 450.000,00
18% - 12% - 30% - 24% - /
450.000,00
27% - 18% - 40% - 31% - /

1. Rechte lijn
2. Rechte lijn - energierenovatie
3. Niet rechte lijn
4. Niet rechte lijn - energierenovatie
5. Rechte lijn - bouwgrond

Welke extra stimulans krijgen energiezuinige renovaties?
Wie bereid is het verkregen goed energiezuiniger te maken, geniet een bijkomende verlaging van de schenkbelasting (zie bovenstaande tabel).
Hoe werkt die extra verlaging? Op het moment van de schenking moet het ‘gewone’ tarief van schenkbelasting worden betaald. Zodra de begunstigde van de schenking kan aantonen dat hij aan de extra voorwaarden voldoet, wordt het verschil tussen het gewone en het bijzondere tarief terugbetaald.

Om het gunsttarief van de energetische renovatie te krijgen moet de begiftigde (of een van hen, als er meerdere zijn) binnen vijf jaar minstens 10.000 euro (exclusief btw) renovatiewerken laten uitvoeren door een aannemer. Wie zelf de handen uit de mouwen steekt, valt uit de boot.

En wat als de geschonken woning wordt verhuurd?
Eenzelfde tariefverlaging is er voor wie de woning binnen drie jaar na de schenking verhuurt. Omdat het de bedoeling is de privéhuurmarkt te versterken met kwaliteitsvolle woningen moet behalve de geregistreerde huurovereenkomst ook het conformiteitsattest worden voorgelegd. Let wel, de woning moet negen jaar effectief verhuurd blijven. Zoniet kan het teruggegeven bedrag aan schenkbelasting worden teruggevorderd, vermeerderd met een boete. Er is wel een vangnet voorzien voor het geval de huurder vroegtijdig zijn huurcontract opzegt: de verhuurder moet dat melden aan de Vlaamse Belastingdienst en heeft vervolgens zes maanden de tijd om een nieuwe huurovereenkomst af te sluiten.

Ligging – op welk onroerend is de schenkbelasting van toepassing ?
Opmerkelijk : of Vlaamse schenkbelasting moet worden betaald, hangt niet af van de ligging van het geschonken goed maar van de fiscale woonplaats van de schenker ! Dat is de plaats waar de schenker gedurende de laatste vijf jaar het langste woonde. Zo kan een suikertante die in Gent haar fiscale woonplaats heeft haar tweede verblijf in Dinant sedert 1 juli 2015 schenken tegen de nieuwe tarieven.

Wat met de ontwijkingsmechanismen die gangbaar waren?
De technieken die vroeger werden gebruikt om de belastingfactuur te drukken zijn door de verlaging van de schenkingsrechten minder of niet meer interessant. Sommige van deze technieken stonden overigens ook al op de ‘black list’ van niet toegelaten verrichtingen.
De meeste vermomde schenkingen worden zo overbodig.

Conclusie
De drastische verlaging van de schenkbelasting voor onroerende goederen opent vele nieuwe perspectieven in het kader van vermogensplanning. Uit de eerste statistieken blijkt nu reeds een gevoelige toename van het aantal schenkingen. Zoals steeds is het aangewezen u hier voorafgaandelijk goed te laten adviseren, want één adagium blijft wel overeind : gegeven blijft gegeven.

Auteurs : Soenen Peter, Grammens Wim.