Woonbonus op zijn laatste benen

Voorafgaand
Sedert 2005 werd door de federale regering flink ingezet op het verwerven van een  eigen woning.
Dit vertaalde zich in de zogenaamde ‘woonbonus’.
Sedert de zesde staathervorming is de bevoegdheid ‘wonen’ sedert 01 juli 2014 overgedragen naar de gewesten.
Uit het regeerakkoord van de Vlaamse regering, die in tegenstelling tot de federale regering reeds is gevormd, blijkt nu een verregaande terugschroeving van het bestaande  gunstige fiscale regime.

Wat is de woonbonus ?
De woonbonus is het belastingvoordeel voor particulieren die na 01 januari 2015 leenden voor de aankoop, de bouw of de renovatie van een woning.
Zoals reeds bovenstaand geschetst, zette  de federale regering hiermee voornamelijk in op het verwerven van een (enige) eigen woning. Zo mag u, om van de woonbonus te kunnen genieten, op het moment van aankoop of bouw nog  (i) geen eigenaar zijn van een huis of appartement,  (ii) moet het aan te kopen onroerend goed dienen als ‘hoofdverblijfplaats’ voor u en uw gezin,  (iii) moet de lening minstens 10 jaar lopen én (iv) afgedekt zijn door een effectieve hypothecaire inschrijving.

Welke zijn de fiscale en financiële gevolgen ?
Vooreerst heeft de Vlaamse regering geen (of nauwelijks) plannen om te raken aan het bestaande fiscale voordeel van de lopende leningen.
Het belastingvoordeel blijft afhangen van uw inkomen en schommelt tussen de 25 en de 50 procent.

Op vandaag bedraagt het basisbedrag (aanslagjaar 2015) van de woonbonus € 2.280 per persoon. Gedurende de eerste 10 jaar komt daar een toeslag bovenop van € 760 per persoon. Dit levert u in het beste geval een maximaal fiscaal voordeel op van € 3.040 X 50 % = € 1.520 per persoon per jaar ! En indien men rekening houdt met de gemeentelijke opcentiemen (bijvoorbeeld met een gemeentebelasting van 8%) , loopt het voordeel zelfs op tot € 1.520 x 108 % = € 1.641,60 per persoon.

De enige  wijziging  (lees: beperking) voor de bestaande woonbonus zal erin bestaan  dat de maximaal aftrekbare bedragen worden geplafonneerd.  Deze maxima werden tot op heden steeds geïndexeerd, doch de Vlaamse regering zal deze de komende twee jaar  vooralsnog niet indexeren.

Nieuwe regeling
De nieuwe regeling gaat in voor contracten gesloten vanaf 01 januari 2015. In concreto betekent dit dat uw hypotheekakte bij de notaris uiterlijk tegen het einde van dit jaar moet verleden zijn !

Hoe ziet de nieuwe regeling er uit ?
Wel, vooreerst wordt de fiscale aftrek voor alle belastingplichtigen beperkt tot 40%
Daarnaast wordt de toeslag van € 760 per persoon (die nu wordt toegekend gedurende de eerste 10 jaar van de lening) afgeschaft. Het maximaal aftrekbare bedrag voor de eerste 10 jaar van de lening wordt aldus
€ 2.280.  Na 10 jaar valt dit bedrag terug tot € 1.520
Als we dit even narekenen, komen we tot volgende maximale bedragen
In de eerste 10 jaar:  € 2.280 x 40% = € 912 per persoon per jaar. Rekening  houdende met de gemeentebelastingen komen we op een maximaal bedrag van € 912 x 108 % = € 985 per persoon tgo de huidige fiscaliteit van € 1.641,60 per persoon. Voor de eerste 10 jaar van de lening beloopt het fiscaal nadeel aldus een circa € 13.132 voor beide partners samen, of ruim € 1.300 per gezin per jaar.

Conclusie
Door de hervorming van de woonbonus, valt het spreekwoordelijke ‘zetje in de rug’ weg. Een fiscale penalisatie van ruim € 1.300 per gezin per  jaar is niet min.
Of we hierdoor voor het einde van het jaar alsnog een ‘stormloop’ op vastgoed mogen verwachten, valt evenwel sterk te betwijfelen. In dat kader dient overigens opgemerkt dat de koop/verkoopsovereenkomst zich stilaan mag voltrekken, ermee rekening houdende dat ook de notaris nog een aantal weken/maanden nodig heeft om de compromis om te zetten in een effectieve akte.

Een mogelijks interessante alternatieve piste kan erin bestaan de kandidaat-koper te laten kiezen tussen de (nieuwe) woonbonus of een verlaging van registratierechten, als het ware een soort ‘korting voor contante betaling’. De Vlaamse regering houdt de optie  open om –binnen de contouren van het  strikt budgettair kader voor de komende jaren- deze mogelijkheid  verder te onderzoeken.

Wordt ongetwijfeld vervolgd.

Auteurs: Soenen Peter , Grammens Wim